土地を売るために資格は必要?個人間売買のメリットとデメリットは?

土地や建物を売ろうと考えたとき、不動産会社に仲介を頼むのが一般的です。当たり前のように行われていることですが、それでは土地や建物の売却は資格を持たない個人にはできないのかと疑問を持つ方もいることでしょう。

答えを先に述べてしまうと、土地や建物の個人間売買はできます。しかし、個人間の取引にはメリットやデメリットもあるので、ここで詳しく解説します。

資格は必要なの?

土地の個人間取引はできるかもしれないけど資格を持っているということが前提なのでは、と考えている方も多いのではないでしょうか。確かに土地や建物の売却に携わるためには宅地建物取引士の資格が必要です。しかし、土地は個人の持ち物のため、所有者の判断で自由に売却できます。

宅建士の資格が必要なのは、不動産の取引を商売としている場合に限られます。

土地や建物の取引をして利益を得ている企業は、規模に応じて、一定数の宅建士を雇用していなければいけません。それでも個人間の土地や建物の取引も金銭のやり取りがあるわけで、商売にあたるのではという疑問を待つ方もいるかもしれません。

しかし、商売として売却しないのであるなら1回限りは宅建士の資格を保持してない人が行っても合法と判断されます。個人でも年に数回土地や建物の売買をしない場合や、土地を区分けにして売却しない場合なら資格は必要ありません。

利益を上げようと所有している土地でない場合は個人でも売却可能です。

仲介手数料がかからない

個人で土地や建物を売却しても何も問題ないことは説明しましたが、ではわざわざ個人売却をするメリットは何なのでしょうか?まず挙げられるのは仲介手数料がかからないことです。不動産会社に土地や建物の売却を頼んだ場合、仲介手数料を払わなくてはいけません。

仲介手数料は売買価格が400万円を超える場合、不動産の売買価格×3%+6万円+消費税になります。売買する土地が3000万円だったと仮定すると、3000万円×3%+6万円+消費税で1036800円の仲介手数料です。参照⇒土地査定!無料・簡単45秒入力|土地の価格相場がわかるサイト

これでは、3000万円の土地を売るだけなのに100万円強も手数料を支払わなくてはいません。

稼ごうと思うと大変な100万円を節約できるのは、個人売却の大きなメリットです。

消費税がかからない

個人売却には消費税もかかりません。個人間で土地を売買した場合、消費税は非課税になります。何か買い物をした場合、必ず消費税はかかるのですがこれとは大違いです。しかし、これが不動産会社などを通すと消費税が発生します。

2018年現在、消費税は8%です。何百万円何千万円の取引をする不動産となるとかかる消費税額もバカになりません。不動産を売る側には消費税かかりませんが、買い手は消費税を支払わなくてはいけません。このため不動産を個人間売買するときに、消費税の非課税は買い手に大きくアピールできるポイントになります。

自分で価格を決められる

不動産会社を通して、不動産を売却するときに査定額が自己評価とかけ離れている場合もあります。このため、自分が納得いかない金額で不動産を手放さなければいけないことも多いです。不動産会社も公正な価格を提示しているのでしょうが、不満は残ってしまいます。

しかし、個人間取引なら売買価格は自分で決定できます。買い手に金額を提示して交渉を行い納得してもらう必要はありますが、うまく事が運ぶと自分の希望する金額で不動産を売却できることもあります。

手間がかかる

不動産の個人売買はメリットだけではなく、もちろんデメリットもあります。一般的に土地や建物は不動産会社など専門家に売却を頼みますが、これにはそれ相応の理由があるからです。個人で不動産を売却する場合、手続きはすべて自分でしなければいけません。

買い手探しから、その方との交渉、ネットで公開する、チラシを配布するなど物件を紹介する方法も自分で考える必要があります。このほか、現地での下見にも立ち会い、売買に必要な書類も用意・作成しなくてはいけません。

本業がない場合は暇があるかもしれませんが、働いている方の場合、働きながらこれらすべてを自分で行うのは時間的にも肉体的にも非常に大変でしょう。

自分でトラブルに対処しなくていけない

不動産の個人間売買では買い手とのトラブルがあったときにも、自分自身で対処しなくてはいけません。隣の土地の所有者と境界のことでトラブルになったなどクレームが来ることも考えられます。このほかどんなクレームが来るかわかりませんが、不動産の取引に知識のない方がトラブルをスムーズに解決できるのでしょうか。

不動産売却の契約が成立したときは、売り手はその後問題が発生した場合その不動産に対しての責任を負わなくてはいけません。土地を売却した場合なら土壌汚染、軟弱地盤の発覚、埋没物の発見といったことがあったときは自分で対応する必要があります。

売買契約を結ぶ前に、買い手に説明をして納得してもらったうえで購入してもらったのであるなら問題はないです。また、自分では売却前に気づいていなかったことが、あとからわかったときにも対処しなくてはいけないことになっています。

しかし、不動産会社に仲介を依頼すると、一般的に瑕疵担保責任は不動産会社が負ってくれます。

融資が受けられないことがある

不動産の個人間売買は金融機関の融資を断られる可能性もあります。金融機関の融資を受けるときにはさまざまな書類を提出しますが、この中の重要事項説明書が問題です。重要事項説明書は不動産の現状や瑕疵などを説明する書類です。

この重要事項説明書を作成するためには宅建士の資格が必要になります。金融機関では不動産に対して融資をする際に抵当権を設定するのが一般的ですが、この担保評価額を決定するのに重要事項説明書が要ります。このため買い手がローンで不動産を購入する場合、融資を受けられないことがあります。

このような場合、現金の一括払いで売買をするか、専門家に重要事項説明書の作成を頼む必要があります。

個人間売買をしてもいいケースは?

個人間売買には上述したようにデメリットもあります。このため、デメリットで不利益を被らない相手に売却するのがいいと考えられます。したがって、信頼できる相手同士で不動産の個人売買をするといいでしょう。具体的に例を挙げると、両親、兄弟、親せき、信用のできる友人や知人です。

売る相手がこのような属性なら、金額の交渉も不動産会社の仲介を受ける必要もなく決められるでしょう。不動産に瑕疵があったときも、大問題になることも少ないはずです。